Wer zum ersten Mal eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, hört schnell eine Zahl, die er nicht einordnen kann: "zwei Prozent Abschreibung pro Jahr." Was das bedeutet, was man damit macht und warum es bei manchen Objekten plötzlich acht Prozent heißen kann, erklärt dieser Artikel von Grund auf.
Was ist AfA und warum ist sie für Investoren wichtig?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Das Prinzip dahinter ist einfach: Ein Gebäude verliert über Zeit an Wert. Das Finanzamt erkennt diesen Wertverlust an und erlaubt dir, ihn jährlich vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen.
Das Ergebnis: Deine Steuerlast sinkt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent bedeutet jeder Euro Abschreibung, dass du 42 Cent weniger Steuern zahlst.
Ein Punkt ist dabei entscheidend: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil am Kaufpreis. Das Grundstück zählt nicht. Das Finanzamt teilt deinen Kaufpreis also in Boden und Gebäude auf. In Lagen, wo der Boden teuer ist, fällt die Abschreibungsbasis entsprechend kleiner aus.
Standard-AfA: Was dein Baujahr bestimmt
Der Abschreibungssatz hängt zuerst vom Baujahr des Gebäudes ab. Drei Kategorien:
| Gebäude | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Baujahr vor 1925 | 2,5 % pro Jahr | 40 Jahre |
| Baujahr 1925 bis 2022 | 2,0 % pro Jahr | 50 Jahre |
| Fertiggestellt ab 2023 | 3,0 % pro Jahr | ca. 33 Jahre |
Der höhere Satz für Altbauten vor 1925 spiegelt die kürzere erwartete Nutzungsdauer wider. Der erhöhte Satz für Neubauten ab 2023 ist eine gezielte gesetzliche Maßnahme, die Wohnungsbau steuerlich attraktiver machen soll.
Diese Sätze gelten automatisch. Es braucht kein Zertifikat, kein Gutachten, keine besondere Voraussetzung.
Degressive AfA: Eine Sonderoption für neuere Objekte
Seit Oktober 2023 gibt es eine zweite Option für Neubauten: die degressive Abschreibung. Sie gilt für Objekte, bei denen der Baubeginn oder der Kaufvertrag zwischen Oktober 2023 und September 2029 liegt.
Der Satz beträgt 5 Prozent, aber nicht von einer festen Basis wie bei der linearen AfA, sondern vom jeweils verbleibenden Buchwert. In Jahr eins schreibst du also mehr ab als in Jahr zehn, weil die Basis mit jeder Jahresabschreibung kleiner wird.
Ein QNG-Zertifikat ist dafür nicht nötig. Die degressive AfA ist eine völlig eigenständige Regelung, die nichts mit Nachhaltigkeitszertifizierungen zu tun hat.
Wann sie die bessere Wahl ist: Wer in den ersten Jahren möglichst viel Steuervorteil holen und dabei Planbarkeit aufgeben will, profitiert vom höheren Anfangssatz. Wer langfristig stabile Abschreibungsbeträge bevorzugt, fährt mit der linearen Variante ruhiger.
Restnutzungsdauer-Gutachten: Bestand schneller abschreiben
Wer eine ältere Immobilie kauft, muss nicht zwingend mit dem Standard-AfA-Satz von zwei Prozent leben. Wenn ein Gutachter nachweist, dass die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des konkreten Gebäudes kürzer ist als die gesetzliche Normnutzungsdauer, darf schneller abgeschrieben werden.
Aus zwei Prozent können drei oder vier Prozent werden. Das verändert die Steuerrechnung spürbar.
Seit Dezember 2025 ist das einfacher. Das Bundesfinanzministerium hat ein restriktives Schreiben aus 2023 aufgehoben, das die Anforderungen an solche Gutachten stark angehoben hatte. Die Hürden sind jetzt wieder niedriger.
Das Gutachten ist kein Automatismus: Es muss sich auf das konkrete Gebäude beziehen, kostet in der Regel zwischen 1.500 und 3.000 Euro und muss vom Finanzamt anerkannt werden. Für Objekte mit kleinem Gebäudeanteil oder niedrigem Mietertrag rechnet es sich nicht immer.
QNG: Wenn Nachhaltigkeitsstandard auf Steuerrecht trifft
QNG steht für Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Es bescheinigt, dass ein Gebäude bestimmte ökologische Standards erfüllt. Die meisten Neubauten in Deutschland haben es nicht. Es ist kein Pflichtstandard.
Für Kapitalanleger ist QNG aus genau einem Grund interessant: der Sonder-AfA nach Paragraf 7b EStG.
Was sie ermöglicht: Die Sonder-AfA nach §7b lässt sich sowohl mit der linearen als auch mit der degressiven AfA kombinieren. Das Wachstumschancengesetz hat den Gesetzestext ausdrücklich auf "§ 7 Absatz 4 oder 5a" erweitert. Das BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025 regelt die Berechnungslogik im Detail.
In der Praxis bedeutet das zwei mögliche Wege:
- Linear + Sonder-AfA: 3 Prozent lineare AfA plus 5 Prozent Sonder-AfA = 8 Prozent pro Jahr, vier Jahre lang.
- Degressiv + Sonder-AfA: 5 Prozent degressive AfA auf den vollen Gebäudewert plus 5 Prozent Sonder-AfA auf die gedeckelte Basis (max. 4.000 Euro pro Quadratmeter). Wenn die Herstellungskosten genau bei oder unter 4.000 Euro pro Quadratmeter liegen, arbeiten beide Sätze auf derselben Basis: dann kommen 10 Prozent Abschreibung pro Jahr, vier Jahre lang. Bei höheren Kosten laufen beide auf verschiedenen Bemessungsgrundlagen, der Gesamteffekt liegt je nach Objekt zwischen 8 und 10 Prozent.
Was dafür nötig ist: Das Gebäude muss ein Effizienzhaus 40 sein und ein fertiges QNG-Zertifikat vorweisen. Die Vermietung muss mindestens zehn Jahre andauern. "Wird noch zertifiziert" reicht nicht.
Zwei harte Grenzen im Gesetz:
Erste Grenze: Wenn die Gebäudekosten pro Quadratmeter Wohnfläche über 5.200 Euro liegen, entfällt die Sonder-AfA vollständig. In teuren Lagen greift sie deshalb oft gar nicht.
Zweite Grenze: Selbst wenn du unter 5.200 Euro bleibst, wird die Berechnungsbasis bei 4.000 Euro pro Quadratmeter gedeckelt. Alles darüber zählt steuerlich nicht.
Die 8 Prozent sind also real, gelten aber möglicherweise auf eine deutlich kleinere Basis als der Gesamtkaufpreis vermuten lässt. Ob sie sich in deiner Situation rechnen, hängt an diesen Zahlen.
Was macht jetzt Sinn für dich?
Eine Antwort, die für alle stimmt, gibt es nicht.
Neubau mit QNG macht Sinn, wenn du einen hohen Steuersatz hast, viel Eigenkapital mitbringst und Verwaltungsaufwand gering halten willst. Die ersten vier Jahre sind steuerlich stark. Danach läuft nur noch die reguläre AfA.
Ältere Bestandsimmobilie mit Restnutzungsdauer-Gutachten macht Sinn, wenn der Kaufpreis günstiger liegt, die Mietrendite höher ist und du das Gutachten vorfinanzieren kannst. Kein Zertifikat nötig, aber ein konkretes Objekt mit entsprechendem Gutachten-Potenzial.
Neubau mit degressiver AfA ohne QNG liegt dazwischen. Kein Zertifikat, kein Gutachten, aber trotzdem mehr Abschreibung als beim Standardsatz für ältere Immobilien.
Was am Ende entscheidet, ist das konkrete Objekt: Kaufpreis, Grundstücksanteil, Mietertrag, dein Steuersatz, deine Finanzierungssituation und was nach dem ersten Objekt kommen soll.
Wenn du verstehen möchtest, welche Variante für dein nächstes Objekt passt, schauen wir uns das gemeinsam an. Keine Standardempfehlung. Nur deine Zahlen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Für konkrete Investitionsentscheidungen ziehe bitte einen Steuerberater hinzu. Stand: August 2026.